Сколько должна стоить квартира в зависимости от зарплаты и годового дохода?

Как у любого актива, у недвижимости есть разумная стоимость, которая основана на ее реальной ценности. Понимая этот факт, человек не переплатит и не купит жилье тогда, когда его стоимость явно завышена. Это важно, поскольку покупка недвижимости – пожалуй, самая большая трата многих людей за всю жизнь. И переплачивать за квадратные метры никто не хочет.

В долгосрочной перспективе любой актив стремится к своей разумной цене. В краткосрочной – она может сильно колебаться в ту или иную сторону. Покупать выгодно, когда цена ниже объективной оценки. Продавать – когда выше.

Содержание статьи:

• Сколько должна стоить квартира относительно зарплаты?
• Где выгодно купить жилье удаленщику?
• Сколько откладывать от зарплаты на недвижимость?

• Резюме и комментарии

Сколько должна стоить недвижимость в зависимости от дохода?

В интернете можно встретить разные статьи, в которых описаны правила, сколько зарплат должна стоить квартира. Можно найти оценки от 6-18 месяцев до 2,5-3 лет. На самом деле логично отталкиваться от ценности. Она в свою очередь зависит от целей покупателя:

Инвестиционная. В этом случае потенциальный доход от квартиры должен перекрывать доход от вложений в другие консервативные инструменты. В России – это депозиты в банках и облигации федерального займа (ОФЗ). Стоимость жилья по этой формуле должна быть: Цена квартиры = Доход от аренды за год / Ставки по депозитам (или ОФЗ).

Например, в банке можно получить 10% годовых. Квартиру реально сдать за 50 тыс. руб. в месяц. Значит, стоимость квартиры должна быть: (50 *12) / 0,1 = 6 млн. рублей. Чтобы сделать оценку точнее, из арендных платежей нужно убрать расходы на страховки, ремонт и налоги. Из процентов по депозитам – налоги (на вклады они сейчас тоже платятся).

Жить. В этом случае ключевая ценность – доступ к определенному уровню жизни и дохода на той территории, где находится квартира. Человек работает около 40 лет. Квартире, как агенту, можно отдать 10% от дохода за все время – то есть заработок за 4 года жизни. Если «заплатить» больше, может потеряться экономический смысл покупки жилья. Вы как бы будете зарабатывать больше, но по факту жить хуже, чем там, где зарплаты меньше, но жилье значительно дешевле. Так как после оплаты ипотеки ничего не останется для личных трат.

Согласно нормам, на одного человека должно приходиться 33 кв. метра площади, на двух – 42 кв. метра, на трех – 54 кв. метра. В среднем российская семья состоит из 3 человек (мама, папа, 1 ребенок). Есть статистика по средним зарплатам в регионах. Ее можно использовать для расчета объективной стоимости жилья. Например, в Москве в 2021 году средняя начисленная зарплата – 111091,7 руб. Если квартиру покупает 1 человек, то исходя из нормы, 33 кв. метра должно стоить 111091,7 * 48 = 5332401 руб. То есть 161587 руб. за метр. Если квартиру покупает семья из 3 человек, то они могут сложить доход обоих супругов за 4 года. Таким образом на 54 метра они могут потратить 10664803 руб. или 197496 руб. за метр. Согласно данным портала IRN, на май 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составляет 270 тыс. руб.

Вы можете взять цифры по средним зарплатам в своем регионе и на основе ваших целей посчитать, сколько должна стоить квартира в зависимости от зарплаты и годового дохода в вашем городе или населенном пункте. Взяв статистику по текущей рыночной цене квадратного метра, оценить, насколько она вам выгодна.

Где выгодно купить квартиру тем, кто работает удаленно?

Если рассматривать жилье для жизни, то выгодно его купить там, где вы получите доступ ко всей нужной инфраструктуре и минимизируете процент дохода, который уходит на оплату ипотеки.

Например, если вы работаете удаленно, то ваши доходы перестают зависеть от места проживания. Главное – это иметь стабильный доступ к интернету. Поэтому вам может быть выгоднее купить квартиру там, где:

• Есть нормальная медицина и образование (для себя и детей).

• Цены на квартиры ниже.

В этом плане удаленные сотрудники находится в более выгодном положении, чем офисные служащие. Они могут сэкономить на жилье и направить большую часть доходов в личный рост и достижение финансовой независимости.

Сколько откладывать с зарплаты на квартиру?

Этот вопрос также часто задают в интернете. Если рассматривать стоимость жилья, исходя из годового дохода за 4 года, и необходимости накопить на первоначальный взнос минимум 20% стоимости – то нужно отложить зарплату за 10 месяцев.

Если откладывать 10% ежемесячного дохода, нужную сумму получится накопить за 100 месяцев или 8,3 лет. Это слишком долго. Если откладывать 25%, то первоначальный взнос копится за 40 месяцев. Тоже немало.

Если откладывать 40%, то можно уложиться в 25 месяцев (2 года). Этот срок можно считать разумным. Поэтому ответ на вопрос, сколько откладывать с зарплаты на квартиру – составляет от 40% и выше. Если это позволяют ваши доходы.

Читайте также:

• Как быстро накопить деньги?
• Сколько нужно купить акций, чтобы жить на дивиденды?
• Как экономить семейный бюджет? 41 реальный совет
• 10 финансовых привычек, от которых лучше избавиться

• Что такое финансовая грамотность и как ее повысить?

Резюме

Сколько должна стоить квартира в зависимости от дохода – это очень интересная и дискуссионная тема. В статье изложен подход, основанный на экономическом смысле сделки и той ценности, которую получает покупатель.

Можно применять и иные подходы для оценки. Если у вас есть своя точка зрения на данный вопрос, пишите в комментариях. Будет интересно обсудить.